楼市调控的重要手段之一“限购”股票证券有哪些股票,正在逐步退出历史舞台。
5月9日,杭州、西安两城相继宣布,全面取消楼市限购政策,引起市场强烈反响。其中西安表示,为促进房地产市场平稳健康发展,全面取消住房限购措施,居民家庭在全市购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
至此,全国范围内,仅北京、上海、广州、深圳四个一线城市,以及海南省、天津市共六地仍保留一定的限购政策。彻底放开限购,已成为多地主流选择。
“西安和杭州同日取消限购,意味着全国取消限购政策是大趋势。”易居研究院研究总监严跃进表示,目前全国省会城市几乎均取消限购,意味着各地执行多年的限购政策正从政策工具箱中剔除,也意味着“市场归市场、保障归保障”思路进一步落实。
经历多年调控后,如今房地产行业已发生转折性变化,从取消限购、“消化存量”到调整供地模式,都意味着行业正步入新阶段,激活需求、稳定市场已成为当务之急。
两大城市彻底松绑楼市
西安、杭州,都曾是屡次诞生“万人摇”、楼市频现高温之地,如今政策形势正在发生变化。
5月9日,西安市官方发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称《通知》),宣布全面取消住房限购措施,购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。同日杭州也宣布,在杭州市范围内购买住房,不再审核购房资格。
相较全国其他城市,西安楼市本身表现并不差。2024年以来,各地房价“跌声不断”,3月份全国70个大中城市中,共有57个城市环比下降。就在房价一片普降之际,西安却是少见的“幸存者”,新房价格已环比13个月上涨,走出了独立行情。
不过,西安新房价格持续上涨,主要原因在于结构性上升,高品质楼盘占比提升,带动了价格上升。从二手房市场看,西安楼市同样面临压力,3月西安二手房环比下跌0.3%,同比下跌4.2%,各面积段房价价格都出现下滑,“以价换量”明显。
杭州楼市也是如此,新政出台背后,本质都是楼市需求有待激活。中指研究院表示,2024年1~4月,杭州市区新房成交量188.3万方,新房热度持续下降。基于此,杭州新房时隔近八年再度放开限购,目的就在于激发更多的潜在需求。
从两地刺激楼市的方式看,一是放开限购增加“房票”,另一方面给予信贷支持。
“西安全面取消住房限购,其实就是取消二环内限购政策。”镜鉴咨询创始人张宏伟称,新政对二环外需求将产生虹吸效应,楼市需求将进一步向二环内一二手房集聚,尤其是有优质学区资源的一二手房,市场关注度会提升,外围区域或面临更大的竞争压力。
在信贷支持方面,西安表示,首次使用公积金贷款购房的,首付比例不低于20%;结清首次再次使用公积金贷款购房的,比例不低于25%。购买二手住房的,房屋建成年限不超过30年,贷款期限与房屋建成年限之和延长至不超过40年。二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的,贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。
此外,西安还提及优化商品住房项目停车位规划配比、优化公证摇号政策、支持“以旧换新”、鼓励各方购买二手房改造、推动“白名单制度”常态化等。
杭州则在首套认定方面,迈出了更大的步子。新政表示,购房人在所购住房城区范围内无住房的,或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的,办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。
对此杭州方面解释称,在本市范围内购买住房,只核查购房家庭所购房屋所在区、县(市)的住房情况,若无住房便可按首套住房认定。例如,某家庭在西湖区有一套住房但在上城区无住房,在上城区新购住房时,办理个人住房贷款时可按首套住房认定。
此外,如果住房所在区、县(市)仅有一套住房且正在挂牌出售,新购住房也按首套认定。例如,某家庭在余杭区仅有一套住房,将该住房在杭州市二手房监管服务平台办理挂牌出售手续后,在余杭区新购住房时可按首套住房认定。
中指研究院表示,限购全面放开,叠加其他配套政策,将有利于有效需求积极释放。一方面,购房即可申请落户,吸纳更多省内或外地新增需求;另一方面,本地改善需求或得以加速释放。购房区域内无房或有一套挂牌的情况可以按首套住房认定,降低了改善客户的购房成本,促进其释放,卖旧买新链条将大大通畅。
楼市政策宽松潮已来
从“五一”前的成都,到节后的杭州、西安,楼市政策正步入新一轮宽松期。
在杭州和西安之前,成都市出台通知,明确全市范围内住房交易不再审核购房资格,即全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件,不再限制购买套数。同时,商品住房项目不再实施公证摇号选房,由企业自主销售。
核心二线城市接连放开限购,标志着楼市调控进入了新阶段。
国金证券表示,4 月 30 日,中央政治局会议指出要“继续坚持因城施策”,持续释放政策宽松的暖意。市场对核心城市进一步优化各类限制性措施存在较强的政策预期。
但值得注意的是,国金证券认为,一线城市调控优化难以实现“一步到位”,未来或逐步从取消改善性住房限购、取消远郊区域限购、降低社保年限、优化城中村改造项目(历史风貌项目等)限购等方面落地,而二线城市有望全面取消限制性政策。
近期,北京和深圳两大一线城市,均局部小节奏地松绑了政策,未大幅度放开。其中,4月30日北京宣布,允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭,在五环外新购一套住房。
深圳方面,5月6日该地宣布,非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士(含离异)限购1套住房,在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房,个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年,在其他范围内购买住房,个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。
“深圳政策的核心在于,降低外围区域的社保年限、多孩家庭在外围区域可多买一套房。”国金证券表示,深圳新政对释放潜在需求、去化库存起到积极作用。
在天风证券看来,中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”,地产工作重点有向“去库存”和“重改善”倾斜的可能。不同于15年棚改拆迁及2008年增发货币的去库存方式,当下政策诉求或为“软着陆、早着陆”,而非“再拉动”,后续增量政策落地层面,应具有更强的稳需求效应。
除了刺激需求端,房地产供给模式也在生变。日前自然资源部发布《关于做好2024 年住宅用地供应有关工作的通知》,提出商品住宅去化周期超过 36 个月的,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量。
数据显示,截至24 年 3 月,全国重点 80 城中,一线、二线、三线城市的库存去化周期分别为 25.47、31.65、38.22 个月,较去年同期分别上升 9.77、14.03、20.17 个月。截至 24 年 3 月,重点 88 城中有 45 个城市商品住宅去化周期超过 36 个月。
天风证券表示,通过从“被动式”转向“主动式”的供应调节,该政策将加速各地供需关系平衡的进程,推动本轮周期调整尽早着陆,但短期也面临平衡土地财政收入的压力。
整体而言,当下调控“政策底”正在显现,而楼市是否已到底部,仍需持续观察。严跃进认为,多地相继取消限购,意味着高能级城市也在政策上持续调整和优化,对仍然有限购政策的城市具有启发意义,也有助于促进房地产市场复苏节奏进一步加快。
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